業委會"難產”怎麽辦?廣州將出台物業管理條例 七大問題或可解決_莉莉影院物業管理(深圳)有限公司
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業委會"難產”怎麽辦?廣州將出台物業管理條例 七大問題或可解決
瀏覽: 發布日期:2019-03-04

金羊網訊 記者趙燕華、通訊員穗建報道:今後,業委會“難產”、開發商遺留問題引發物業管理糾紛、業主以書麵表決的真實性問題,將有望通過《廣州市物業管理條例(征求意見稿)》(簡稱《條例(征求意見稿)》)的實施得到破解。該《條例(征求意見稿)》明確要設立“物業管理委員會”製度,對於不具備成立業主大會條件或者未成立業主大會的住宅小區,由街道牽頭組織成立物業管理委員會,主要負責業委會的籌備工作,在業主委員會產生後解散;該物業管理委員負責與物管公司協調、在緊急情況下組織業主共同決定物業管理重要事務。

值得一提的是,該《條例》不僅完善了規範業委會行為的製度,還設立了業主決策電子投票平台,給業主決定物業管理事務提供方便、快捷的信息化平台,改變目前耗時耗力的“掃樓”書麵投票形式,有利於解決業主大會表決結果真實性問題。據悉,該平台由住建委開發,采集的基礎數據與房產檔案完全匹配,實名製投票,一戶一票,目前全市已建立了200多個樓盤的數據庫,2020年有望覆蓋廣州市現有的約3000個住宅小區。

廣州市於2014年5月1日出台了《廣州市物業管理暫行辦法》(下稱《辦法》),如今,新起草的《條例(征求意見稿)》共八章一百五十條,分別為總則,物業管理區域,業主、業主大會、業委會和物業管理委員會,前期物業管理,物業管理服務,物業的使用和維護,法律責任及附則。

8月6日至9月7日,《條例(征求意見稿)》向社會公眾公開征求意見。

焦點解讀

1·設立“物業管理委員會”製度

【現狀】

業委會選舉難及運作不規範是廣州市乃至全國物業管理存在的主要問題之一,也是引發小區物業管理事件的主要原因。在實踐中,部分建設單位、物業企業對成立業主大會不支持,部分籌備組、業主委員會委員不接受街道辦事處的指導,在投票選舉過程以及表決結果的真實性爭議較大,部分業主委員會超越職權擅自選聘或解聘物業企業,業主和物業服務企業的合法權益難以有效維護,物業糾紛難以得到及時有效處理,業主共同決定製度未得到有效貫徹執行。

【破解】

如何破解業委會選舉難和規範運作是本次立法的重點問題。《條例(征求意見稿)》設立了物業管理委員會製度,主要內容有:一是街道牽頭組織成立物業管理委員會。成員由5名至11名單數的業主代表和街(鎮)、公安派出所、居民委員會、物業服務企業各派1名代表組成。二是物業管理委員會主要負責籌備成立業主大會並選舉業主委員會,在業主委員會產生後解散。

此外,對於不具備成立業主大會條件或者未成立業主大會的住宅小區,物業管理委員會還可以起到牽頭與物業服務企業協調物業管理工作,在緊急情況下組織業主共同決定物業管理重要事務的作用。

同時《條例(征求意見稿)》明確了黨領導物業管理工作的原則。規定了提倡中國共產黨黨員業主通過法定程序成為業主委員會委員,發揮黨員模範帶頭作用,依法履行職責。

對此,參與起草本次《條例(征求意見稿)》的中國物業管理協會會員、廣州物業管理研究會常務理事、廣州電大教授黃安心認為,物業管理委員會是業委會發展的推動力量,是業委會缺位時的及時補位。業委會體現的是業主對物業小區事務的自主管理,物業管理委員會則體現的是業主、物業服務企業和政府三方對小區的共建共治共享,物業管理事務的最終決定權還是歸屬於業主。

2·業委會不履職要被整改

【現狀】

業主委員會運作不規範是引發物業管理糾紛的原因之一,主要表現在業主委員會不依法履行職責,如不組織召開業主大會臨時會議、不按照規定公示業主大會表決結果、不公布相關資料和信息、不組織補選業主委員會委員或不組織換屆選舉等方麵。

【破解】

《條例(征求意見稿)》第三章第四節、第五節對業主大會、業主委員會作出詳細規定,重點明確了業主委員會的具體職責,規定業主大會定期會議每年至少召開一次;經專有部分占業主總人數百分之二十以上業主提議,或發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的,30日內要組織召開業主大會臨時會議。當百分之二十以上業主提議罷免、更換業主委員會委員,或者任期內業主委員會委員人數在候補委員遞補後仍不滿五人的,由居民委員會組織召開。

按照《條例(征求意見稿)》,對業主委員會不履職行為,由屬地街道辦事處責令其限期改正;逾期仍拒不改正的,業主委員會不得繼續履行職責,由屬地居民委員會組織重新選舉業主委員會。在新一屆業主委員會產生前,由居民委員會代行業主委員會部分職責。

3·共有物權要登記公開和明示

【現狀】